房屋的层高去哪儿？ 

??层高不足赔偿对策之管见 

广西壮族自治区来宾市中级人民法院 成靖

二○一四年八月二十九日

作者简介：

成靖，男，1973年5月出生，1992年6月毕业于湖南省衡阳市农业学校，1992年9月在衡阳县江柏堰乡任科技助理，2001年12月获得湘潭大学行政管理专业本科学历，2009年6月被授予湖南大学法律硕士学位，2009年10月考入广西来宾市中级人民法院，先后任刑一庭书记员、研究室副主任，2012年6月被任命为来宾市中级人民法院助理审判员。2011年撰写的《有限责任公司瑕疵股权转让民事责任探析??以新〈公司法〉》司法解释三第十九条的分析为基础》获得广西壮族自治区高级人民法院第二十三届学术论文三等奖。2013年写作的《“借壳上市”：铁路运输法院转型为行政法院的路径探析--以宁铁两级法院为样本》，获得全国法院第二十五届学术论文二等奖。

编号： 

房屋的层高去哪儿？

??层高不足赔偿对策之管见

论文提要：

由于我国商品房、保障房和安置房等质量良莠不齐，开发商为维持固定利润而压缩成本支出，有意无意降低层高。近年来层高不足问题日益凸显，案件数量呈快速增长态势。我国现行法律无明文规制层高不足赔偿机制，凸显立法的时滞和保守。在立法上，论者建议重新修订《消法》，将商品房纳入消费者权益保护范围，完善房屋买卖中层高欺诈行为的惩罚性条款；参照《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，制订层高的违约赔偿制度。在审判实务中，认真区分故意欺诈、根本违约、一般违约还是意思表示错误，建立相应的赔偿机制。（全文共9912字）

关键词：房屋 层高 损害赔偿

以下正文：

引言

随着现代化建设高歌猛进，我国快速进入城市化建设中期，未来30年还将有4.5亿总人口进入城镇。按照人均住房面积45平方米计算，我国城市还将建设202.5亿平米房子。由于我国商品房、保障房和安置房等质量良莠不齐，业主在购买房屋时，不仅要关心商品房的面积、价格、户型和环境，层高也日益成为关注的热点。近年来层高不足问题日益凸显，案件数量呈快速增长态势。由于现行的法律法规未就层高问题作出明确规定，《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》对层高问题的约定也不明确，造成许多因层高引起的法律纠纷不能得到妥善解决。本文尝试对层高不足提出解决办法，以期引起有关专家学者对该问题的深入研究。

一、各自为政,层高不足赔偿标准不一

层高是指“下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。”经过收集疏理近年来被媒体炒作得沸沸扬扬的有关层高不足赔偿案件，并结合房屋用途和赔偿标准两个因素进行归类划分，大致有以下几种类型：

（一）商品房层高不足，赔偿标准各异

1.部分法院按直接损失加间接损失标准判赔

广西来宾市兴宾区凤凰镇黄某购买该镇“水韵铭府”一商品房。合同约定层高2.80米，交房前经测量该楼房的层高为2.70米，比合同约定小了10厘米。层高不足影响采光通风，因此黄某拒绝收房，并诉至法院要求房开公司赔偿14424.50元。其余27名购房户也陆续向法院起诉。

法院审理后认为，房开公司因黄某层高缩水应赔偿工程材料造价即直接损失1492元。另外，根据公平原则和参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则，即面积误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案开发商将交付使用的层高小于合同约定，误差比值是3.57%[（2.8米－2.7米）÷2.8米]。依据本案案情，酌定按赔偿金额的50%计算，故房开公司应赔偿黄某房屋间接损失3483.52元{[总房价168286元×（3% 0.57%×2倍）] ×50%}。以上两项合计金额为4975.52元。双方不服一审判决，上诉到来宾中院，经数次调解无果，来宾中院驳回上诉，维持原决。

2．消费委按“缩水”立方米计算损失

2005年8月16日业主庄先生与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，在合同中约定商品房层高为4.80米。业主获悉交付的商品房实际层高为4.65米，故认为房地产开发公司已经违反合同中有关对层高的约定，纷争顿起。经交涉房地产开发公司只同意赔偿1000元，业主拒不接受，遂投诉至浙江省温州市洞头县消费委。
消费委积极与被投诉的房地产开发公司取得联系，查看建设规划部门审批的施工图纸和实地测量商品房的层高，印证层高均为4.65米。房地产开发公司没有提供履行规划变更通知书等告知义务等相关材料。消费委认为，双方签订《商品房买卖合同》约定层高4.80米，施工图纸批准层高为4.65米，以上证据证实该房开公司已经侵害了《消法》规定消费者的公平交易权和知情权。消费者有权按照《消法》第11条、《浙江省实施〈消法〉办法》第28条之规定，要求房地产开发公司给予赔偿。在消费委工作人员主持下，双方均同意按照容积计算每立方米单位房价，再乘以不足的容积计算赔付款项，最终庄先生获得6500元赔偿款。

3.仲裁委按专业鉴定标准计算赔偿

2005年，业主王女士与某开发商签订了1份《商品房买卖合同》，该合同约定层高为3.0米。2006年４月，业主王女士收房时测量的层高为2.75米。王女士以开发商存在欺诈为由，遂向合肥仲裁委员会请求开发商双倍赔偿其损失２万元。合肥仲裁委员会经审理后认为，首先双方可以约定一家专业机构确定损失大小；其次根据最高人民法院的有关司法解释，开发商应当向业主双倍赔偿损失的规定情形是采取列举式规定，其中没有涉及层高与约定不符的情形，因此合肥仲裁委最终裁定不适用双倍赔偿之规定，而由开发商酌情赔偿王女士损失8000元。

4.开发商意思表示错误被法院判赔损失

业主李先生于2006年4月15日购买了一套商业用房，合同约定层高为4.2米。李先生在交房时经测量发现房屋实际高度只有3.8米。因此业主李先生起诉至北京市朝阳区人民法院，要求开发商赔偿他因层高缩水造成的经济损失4.9万余元。庭审中开发商表示，业主李先生所购买的房屋高度的确是3.8米，合同中载明的4.2米是工作人员笔误所致。

法院审理后认为，根据被告提交的图纸可以得出该房屋是以3.8米的高度设计并施工，至于被告在合同中将层高写成4.2米，应属于被告意思表示错误。但原告李先生购买房屋时难以看到设计和竣工图纸，只能依据合同来确认层高，因此其仍可要求相应的损害赔偿。法院判决被告赔偿原告7%的购房款。

（二）车库层高不足，法院判决退房

早在2002年，杭州市西湖区俞先生夫妇在余杭以2750元一平方米的价格，购买了建筑面积为217.89平方米的高档别墅区联排房屋，包括内设花园在内价格总计近60万元。房地产公司于2005年7月15日将房屋及花园交付给俞先生夫妇后，夫妇俩发现地下车库层高仅为1.78米，根本不能入户停车。由于双方协商未果，俞先生夫妇于2007年3月诉至法院，要求房地产公司返还购房款18134元。

法院审理后认为，根据开发商提交的房屋平面图和双方签订的合同，买受人对地下室功能定位和俞先生夫妇对所购买的地下室的目的都是将其作为车库使用。因此，该地下室应当满足车库的设计规格和使用功能。虽然双方在合同所附的图纸中，对地下室的层高未明确标注。而对于车库的规格，国家有关机关制定了相应的国家标准。尽管该标准不是国家强制性标准，但也属一般情况下应当遵照执行的内容，除非双方当事人对其有特殊约定。一审法院判决开发商返还俞先生夫妇18134元购房款。

（三）楼梯间层高不足，法院判决酌情赔偿

2007年，原告李某某等78人相继购买了被告赤峰市某房开公司在敖汉旗新惠镇开发的商品楼房。入住后不少业主发现该小区部分楼房1-2层楼梯间高度不符合要求。经反复交涉未果后，2010年8月以业主李某某为代表的78名原告诉至敖汉旗法院，状告开发商所开发楼盘的楼梯间高度不符合要求，严重影响日常起居，造成楼房价值降低，要求开发商赔偿业主损失。被告则认为层高应以合同约定为准；合同约定的房价不是空间价值而是建筑价值，以空间价值计算所谓的经济损失，没有任何法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

敖汉旗法院经审理认为，经鉴定机构测量，涉案房屋1-2层楼梯间高度,没有达到国家规定的楼梯段层高，影响行人正常通行，造成楼房贬值及使用不便。故判决如下：被告赤峰市某房开发公司赔偿78名原告经济损失各4000元。被告赤峰市某房开公司不服一审判决，上诉至赤峰市中院。经中院主持多次调解，最终双方达成调解协议：因楼房贬值及使用不便所造成的损失，被告一次性给付李某某等78名原告各3000元，78名业主拿到了共计20多万元经济赔偿损失。

（四）储物间净空不足，法院不支持按缩水立方米赔偿

2007年5月和7月刘先生在柳州市柳邕路声福国际五金机电城购买2套预售商品房，共计支付了222946元。交房时经双方测量,刘先生发现那套办公用房室内层高仅有2.85米,即使加上楼板厚度15厘米,房子层高也刚够3米,比合同中约定层高少20厘米；9栋那一套仓储间,层高缩水更甚。刘先生介绍说,该房屋顶是一个斜面,最高处层高只有3.6米,最低处层高仅有2.4米,平均值约3米,与合同约定少近70厘米之多。于是刘先生依据层高和体积来计算层高缩水的立方米作为赔偿标准，向柳南区法院提起诉讼。

柳南区法院审理后认为，虽然房屋实际高度与合同约定不符,开发商已构成合同违约, 但因刘先生没有提供专业鉴定机构鉴定报告而根据房屋体积缩水标准计算损失，没有法律和法规依据,柳南区法院最终驳回了刘先生的诉讼请求。(7)

二、条分缕析，对层高不足所致裁判迥异的原因分析

通过对以上7个不同案例进行多维度对照分析，论者可以发现，案件类型类似，裁判结果迥异。如浙江洞头县消费委支持按不足的立方米进行赔偿，而柳南区法院却驳回原告按缩水的立方米计损的诉求。即使同样是商品房，虽然部分支持了业主要求开发商赔偿经济损失的意见，但法院、消费委和仲裁委的裁判理由很不一致。通过查阅相关资料，深入分析裁判理由，发现“同案不同判”的主要因素是法律空白所致。

（一）我国没有制订屋层高不足赔偿标准的法律依据

虽然我国对商品房交易颁布了大量法律法规，最高人民法院、住建部和国家技监局分别对商品房面积作出很多相关司法解释和具体规定，如1999年国家技监局颁发了《商品房销售面积计量监督管理办法》，2002年建设部作出了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，2003年最高人民法院制订了《解释》等。纵观以上法释或具体规定，论者所见都是对商品房面积、开发商的违规失信行为所作出的惩戒，均没有对层高不足违约行为进行规制。

（二）国家制订的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》等格式合同都没有提供层高不足赔偿的合同范本

国家数次发布的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，文本条款粗看包罗万象，不乏对商品房面积及其违约失信情形作了详尽明确的规定。令人遗憾的是，文本缺乏对层高不足问题、违约情形和失信惩戒作出规定，凸显行业规范的时滞和保守。尽管国家相关部门对商品房层高有具体明确的技术规范，有的开发商采用技术规范下限，有的开发商为了降低成本，谋取更大利润，采用的标准甚至低于技术规范要求。

（三）绝大多数业主也因种种原因，都没有在《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》补充完善层高不足的赔偿条款

由于城市具有便捷的交通、良好的通讯和惬意的人居环境，对年轻一代具有强烈的吸引力。但他们大都缺乏通过完善合同条款来维护自身的合法权益的经验。在商品房销售过程中，他们通常不知晓开发商近年来屡屡曝光的层高缩水问题，在开发商已拟订的格式购房合同上草草签名确认，很少有人提出写上层高不足如何赔偿等补充条款。如一旦发生争议，当事人协商时没有合同作为基础，法院在审理商品房销售过程中，协商和调解依据不明，法院判决将无法可依。如通过诉讼程序解决，就赋予法官较大的自由裁量权，导致调判难免有失客观公正。

三、规绳矩墨，多维度解决层高不足问题的对策建议

（一）在立法上，建议制订对层高不足的惩罚性条款

1．建议修改《消法》，将商品房纳入消费者权益保护范围，制订房屋买卖中层高不足欺诈行为惩罚性条款

随着经济的快速发展，对于在消费领域大量存在的欺诈行为，单纯的补偿性赔偿不能很好地保护消费者的合法权益，也无力遏制欺诈者日益蔓延的欺诈行为。而惩罚性赔偿更具有威慑力和惩罚性，在特定环境下可以弥补补偿性赔偿的缺陷，更好地实现公平正义。

经营者明知服务或者商品存在缺陷，仍然向消费者提供服务和商品的，造成消费者或者其他受害人健康严重损害甚至死亡的，受害人有权依据《消法》有关条款，要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。2014年3月15日新修订的《消法》已经生效，但《消法》第2条又待续把商品房买卖排除在《消法》的保护范围之外，商品房消费者的主体地位不明，“反悔权”缺失。由于商品房存在严重的欺诈现象，包括著名法学家江平、刘俊海在内的许多专家学者也主张商品房就是商品，商品房中存在的欺诈行为也应当按照《消法》的惩罚性条款处理。以梁慧星为代表的学者认为如果按照二倍惩罚性条款计损，开发商难以承受之重。相对说开发商在房地产行业的暴利行为，消费者倾注毕生积蓄甚至高息借贷所购的商品房合法权益得不到充分保障，论者认为通过适度运用惩罚性条款，发挥经济杠杆的调节作用，才能有力遏制房地产日益蔓延的欺诈行为。因此建议在《消法》中规定商品房就是商品购房者就是消费者，并针对开发商欺诈行为适用二倍惩罚性条款，准确适用《消法》第55条，迅速遏制愈演愈烈的房地产销售中层高不足欺诈行为，有力维护消费者的合法权益。

2．参照《解释》第十四条的规定，制订层高的违约惩罚性条款

针对该《解释》第8、9、14条点到即止的先卖后抵、一房多卖等恶意违约、特定欺诈和面积不足等列举式惩罚性条款的立法缺陷，《解释》应采取列举式和概括式相结合的方式，扩大惩罚性条款在房屋买卖中适用的范围和方式，做到既有高度概括，又有典型实例，从而避免因开发商严重违约失信行为是否适用惩罚性条款而产生的争议。建议依照《解释》第十四条的规定，11）制订层高不足一般违约条款和惩罚性违约条款。由此可见，商品房的合理层高误差范围为约定层高的3％。开发商交付的房屋层高未达到约定标准，但未超过3％的，不构成违约，由获利方补足差价。层高缩水超过3％的，即使符合国家标准，也构成违约，参照房屋面积误差的有关规定处理。2)

（二）在执法上，国家有关部门尽快制订完善《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，并强化有关层高不足维权普法力度，使广大业主熟悉了解并擅于通过补充修改合同条款维护自身合法权益

住建委和国资部要尽早颁布新的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，补充完善有关层高不足赔偿条款。相关职能部门加强对《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》检查惩处力度，对于在《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》没有载明层高不足赔偿条款的合同，依法依规重拳出击。司法机关和有关职能部门要通过采取发放宣传单、制作宣传栏以及充分利用资讯媒体快捷渠道广泛宣传层高不足赔偿案例，努力提高人们对层高不足的维权意识。

（三）在司法上，司法机关应以案说法，研判和昭示房屋层高不足的赔偿方式及标准

1.房屋层高与合同文本约定不一致，究竟属于欺诈、根本违约、一般违约还是意思表示错误，以及开发商应应当承担何种责任，应分类指导区别对待

（1）如果开发商因层高不足构成欺诈行为的，业主可以行使撤销权，并要求开发商双倍赔偿业主的经济损失

开发商存在欺诈故意，业主因开发商的欺诈陷入对层高的理解错误而购买房屋的，业主有权根据合同法相关条文，请求法院撤销或者变更商品房买卖合同，且依据《消法》的有关规定，要求开发商双倍赔偿业主的经济损失。如何界定开发商有欺诈的故意，成为案件审理的难点。论者认为有以下行为之一的，可以认为有欺诈的故意：

 ①开发商施工使用的图纸中层高低于经批准的规划、设计中的层高，开发商仍然以批准的层高与业主签订《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》的；

②《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》中约定的层高高于开发商经批准的规划、设计中的层高，但开发商仍以批准的层高与业主签订《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》的；

③有其它证据证实开发商存在故意隐瞒虚报《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》中的层高并与业主签订《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》的。

（2） 开发商因层高不足构成根本违约

按照《合同法》和《解释》等相关规定，只有在构成根本违约的情况下才能解除《商品房买卖合同》。而《解释》规定了以下两种情况时可以解除：一是因质量问题严重影响正常居住使用；二是房屋主体结构不合格。《住宅设计规范》规定的层高要求是行业最低标准，如果商品房层高违反了《住宅设计规范》的强制性规定，则可认定该房屋严重影响正常居住且使用主体结构不合格，已经构成根本违约，业主可请求开发商解除合同并赔偿其经济损失。如果层高虽与合同约定不符，但并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，则应当根据约定层高与实际层高的误差值来判断是否构成根本违约。我国现行的法律法规对此没有明确规定多大的误差范围才能构成根本违约，论者认为可以参照《解释》关于在约定不明或者合同没有约定的情况下效仿商品房面积误差的原则处理，即如果没有证据证明开发商存在故意欺诈的情况下，开发商交付使用房屋的层高误差比绝对值超出３％，业主有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿业主为此丧失的购房机会成本。因为层高与面积一样，都是影响业主的购房价格和购房判断力的重要因素。近年来房价一路走高，法院判决给业主足额的机会成本以弥补其因开发商的过错所丧失的购房机会，才符合公平正义理念。

（3） 开发商因层高不足构成一般违约

如开发商与业主签订房屋买卖合同后开发商擅自改变层高，或因施工过程中误差增大导致实际层高与合同约定层高不一致，属于一般违约行为，开发商需承担相应的违约责任。因为商品房建设造虽是机械化施工，但毕竟不是在实验室里进行一项精密的科学实验，要求施工尺寸精准度与合同约定不差毫厘不切实际也未免过于严苛，因此层高虽有减少，但仍高于国家规定的行业标准，对正常居住使用没有产生重大影响，不被认为构成根本违约，业主不能要求解除合同，但是开发商仍应当承担相应的赔偿责任。

（4）是否构成“意思表示错误”

开发商在商品房合同中主张将全部或局部层高 “a米” 书写成“b米”，可能属于“笔误”，系意思表示错误，即做出意思表示行为人虽明知表示行为客观含义，但由于误用表示方法或者文字，以致文字意思表示与其内心意思不一致。开发商主张层高是“b米 ”系“笔误”，应当负证明责任。如能证实“b米”确系“笔误”，如预售商品房合同中已经确定“局部或者全部层高是a米”， 购房人应当获悉或者能够获悉的信息资料或者销售现场公示资料记载的层高是“a米”，如能完成相关举证，则将被法官认定为“意思表示错误”的可能性较大。做出意思表示的开发商即使能够证明其意思表示错误，也应承担业主信赖所造成的利益损失，但是对信赖利益保护的范围法律无明确规定，仍需法官自由裁量。(13)法官在自由裁量赔偿金额时，应努力平衡开发商与业主两者的利益，既要在一定程度上弥补业主的信赖利益损失，也要防止法官滥用自由裁量权，让开发商承担过重的经济赔偿，产生新的不公平。

2.层高不足赔偿标准的计算方式

关于层高不足赔偿标准，应综合考虑以下5个方面主要因素：一是层高不足对房屋价格的实质影响；二是空间尺寸缩水给房屋使用功能造成的不利影响；三是开发商因该违约行为减少成本所获得的收益；四是开发商的主观恶性及其所造成的的社会影响；五是在双方订立合同时开发商应当预见到因违反合同可能造成的损失，如业主购房机会丧失所产生的机会成本和为履行合同而支付的合理费用等。综合以上5个方面因素，同时考虑规划和设计变更所引起容积率和层高等建筑指标的变化，综合确定赔偿标准。

（1）欺诈行为惩罚性赔偿的计算方式

惩罚性赔偿额计算方式一般有以下两种方法：一是确定补偿性赔偿的倍数；二是设定最高额。它们都有一定的合理性又存在某些缺陷。当前我国在商品房买卖中通常采用的是将惩罚性赔偿限定为已付购房款的一倍以内。如来宾市区一业主花30万购买120平方米房子，约定层高为3.1米，减去楼板及腻子粉厚度0.1米,合同净高为3.0米。经测量实际净高为2.8米，净高误差0.2米，误差比为6.7%（为方便比较对照，以下重复引用这一来宾层高案例）。如果开发商明知规划许可为2.8米，但仍以3米与业主签订购房合同牟利，隐瞒层高构成欺诈行为的，按照双倍的赔偿理论，法官可以判决开发商承担60万元惩罚性赔偿款。

（2）根本违约的计算方式

如前一来宾层高案例，房屋净高为2.8米，不能实际业主合同目的，法官判决解决合同。法官结合业主交纳首付时间长短、同期房价上升幅度以及对业主失去购房的机会成本等因素，判决开发商全额返还购房款和同期贷款利息，并酌情在10000－20000元幅度内确定购房机会成本。如列举的杭州市西湖区俞先生夫妇购买的车库层高案例，就构成根本违约，法院判决返还购房款及相应利息并赔偿损失。

（3）构成一般违约的赔偿标准的计算方式

从已经公布的案例中一般有以下5种赔偿方式：

①以相应的不足工程成本及酌定间接损失为计算标准

该方法是以房地产开商缩水所节省的工程成本，再加上由法官依据《解释》第14条的规定，综合酌定开发商赔偿损失。如前一来宾层高案例，虽然层高误差超过3%，但业主选择继续履约。经鉴定工程造价等直接损失为2200元，间接损失为[30万×(0.03米 0.037米×2倍）]×50%＝1.56万元，共计1.78万元，法官酌情考虑赔偿1.8万元左右。又如来宾市兴宾区法院判决开发商赔偿来宾市兴宾区凤凰镇黄某4975.52元经济损失，也是按照此方法计算。

②通过专业鉴定机构确定损失的方法

商品房销售价格一般由地价 工程造价 税费 利润构成，专业鉴定机构先算出项目成本和利润，然后分摊到可销售房屋面积上，计算出商品房每平方米销售均价。在此基础上，再根据房屋的位置、朝向、楼层作小调整，得出每套房屋的具体销售单价。再对同地段符合约定层高的房屋与层高不足的房屋进行评估作价，得出相应鉴定结论。如前一来宾层高案例，以来宾市司法鉴定机构鉴定综合损失为9000元左右，法院依司法鉴定作出判决。又如合肥仲裁委员会按照专业鉴定机构标准裁定由开发商赔偿王女士的损失8000元经济损失，理由如出一辙。

③按照体积（空间）缩水比例或者净高缩水比例进行赔偿

按照每一平方米价格的房子折算成按体积计算的方法，计算出每一立方米的价格，再按照缩水体积的比例计算出赔偿额。如前一来宾层高案例，计算30万÷3米÷120平方米×0.2米×120平方米＝2万元。如果层高缩水比例计算，得出的结论也是一样的，30万÷3米×0.2米＝2万元，法官考虑开发商应赔偿损失2万元。

④法官自由裁量方式确定损失额

由于现行法律没有规定、合同也没有约定层高不足如何处理或者约定不明确的情况下，法院结合层高不足程度、房价款大小、开发商主观恶性、个案情况以及对业主的具体影响程度，酌情判决一定赔偿金额。如前一来宾层高案例，按照（30万÷3米×0.2米＝2万），法官可酌情在18000－22000元幅度内确定赔偿金额。又如内蒙古自治区赤峰中院自由裁量被告一次性给付李某某等78名原告各3000元，也是按照该方法。

⑤参照《解释》缩水面积的计算方法来计算层高不足的损失

参照适用《解释》关于商品房面积不足的规定，解决层高缩水问题。层高不足误差超过3%，业主请求解除合同、返还已付房屋购房款及资金利息的，应予支持。业主人同意继续履行合同，实际层高小于合同约定的，误差在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还业主，超过3％部分房价款由开发商双倍返还业主4)。如前一来宾层高案例，按照[（30万×0.03） （30万×0.037×2倍）]＝3.12元，法官可以酌情考虑开发商赔偿损失30000元左右。又如浙江省温州市洞头县消费委对业主庄先生层高不足，就按照该赔偿方式计算。

⑥对以上五种赔偿方式的评述，论者支持第五种赔偿方法，即参照缩水面积的计算方法来计算缩水层高的损失

虽然以上五种赔偿方式均有一定的合理性，但又存在一定的缺陷。为了统一裁判标准，论者赞同以第五种方式，主张参照《解释》中有关面积不足的赔偿标准来计算层高不足的损失。因为它既考虑到房屋不可避免存在一定幅度的建筑误差，又对层高不足超过3%的临界幅度提供给业主的双重选择权，既可实施撤销权，又可继续履约并要求开发商双倍赔偿。对房屋层高超过3%的部分，规定由业主所有，最大限度保护了业主的合法权益，又一定程度惩戒了开发商的违法失信行为，有利于减少房地产行业纷争，促进房地产市场繁荣和发展。

（4） “意思表示错误”的赔偿计算方式

如前一来宾层高案例，一般违约要赔偿30万÷3米×0.2米＝2万元。如果开发商确因笔误将2.9米书写成3.1米，最终造成0.2米的误差，法官结合业主的依赖利益保护、房价款大小以及对业主的具体影响程度，可以酌情在9000－11000元幅度内确定赔偿金额。北京市朝阳区人民法院判决被告赔偿原告7%的购房款，实现了业主与开发商的利益平衡，体现法律的公平正义。

结语

随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和对住房的要求也从渴求“居者有其屋”提升到“居者有好屋”，日益关注房屋层高及舒适度。层高与面积一样，都是影响购房价格和业主购房判断的重要因素。现行法律、法规或司法解释对层高不足赔偿标准应作出明确规定，以利于裁判机构准确适用法律。《商品房预售合同》和《房屋买卖合同》等格式合同应该明确记载关于层高行业标准、层高不足违约责任及量化赔偿标准。法院等裁判机构坚持以案释理，充分发挥法律规范的指引、教育和惩戒作用。只有通过立法、执法和司法各部门多管齐下，才能能力减少开发商和业主诉争，促进房地产行业健康发展！