来宾市中级人民法院
设为首页 加入收藏
当前位置:
首页>法学实务>调研成果>正文
来宾市商品房预售合同纠纷的特点、成因及对策
作者: 发布时间:2010/07/23 16:18:47 文章出处:

来宾市商品房预售合同纠纷的特点、成因及对策 黄秋环 韦炳生 (来宾市中级人民法院) 来宾市商品房预售合同纠纷的特点、成因及对策 来宾市因撤地设市成立于2002年12月。建市以后,随着城镇化进程的不断推进,城镇住房制度改革的不断深入,城市商业的快速发展,城市商品房建设步伐加快,商品房消费有效启动。借此发展趋势,以住宅、商铺为主的房地产市场蓬勃发展。据统计,2007年全市共有32家房产企业从事房地产项目开发,全年完成房地产开发投资总额9.37亿元,批准预售商品房48栋2520套,商品房销售面积25.75万平方米,房地产销售总额4.76亿元;1 2008年房地产开发实际完成投资4.62亿元,商品房销售面积32万平方米。2这对拉动来宾市经济增长和提高居民生活水平发挥了重要作用。但是由于来宾市是新兴城市,建市只有短短几年,房地产市场不很成熟和规范,近两年来,因房地产开发经营合同引起的纠纷逐年增多,特别是商品房预售合同纠纷,全市法院在2007年以前只受理几起,而2008、2009年却呈大幅上升甚至为爆炸式上升趋势,成为我市法院典型的新类型案件之一,并且这类案件已经成为当地社会关注的焦点。商品房预售合同是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期预售方交付房屋给承购方的法律行为。来宾市中院以司法统计数据为线索,近期对本市2007-2009年审理的商品房预售合同纠纷案件进行了调查,从中分析本市商品房预售合同纠纷案件的特点、成因并提出相应对策。一、 来宾市商品房预售合同纠纷案件的基本情况来宾市法院2007-2009年各年新收商品房预售合同纠纷案件情况如下: 2007年新收1件,审结1件。 2008年新收46件,审结46件,与上年比呈跨越式增长,此类案件占房地产开发经营合同纠纷案件的50%。 2009年新收142件,审结142件,与上年比上升208.69%,上升幅度极大,此类案件占房地产开发经营合同纠纷案件的72.16%。以上三年度受理案件数总共为189件,诉讼标的约800万元,涉及的房地产开发企业共14家。 图一:2007-2009年收案情况对比图 1件 46件 142件 二、 商品房预售合同纠纷案件的主要特点从调查的情况看,我市商品房预售合同纠纷案件主要有以下特点: 1、所有案件的被告方均为房地产开发企业。在我们调查的三个年度的所有商品房预售合同纠纷案件中,被告方全部为房地产开发企业。这说明在我市房地产预售法律行为中,房地产开发企业侵犯购房者权益的情况相当突出,购房者预购商品房比购买现房要承担更多的不可预见的风险。 2 、群体性案件较多,矛盾比较尖锐。在三个年度受理的189件案件中,属群体性诉讼的案件达167件之多,占88.36%。有些群体性案件仅参与诉讼的当事人就多达上百人,另有相当大一部分购房者持观望态度,暂不参与诉讼,视问题解决情况而谋求维权办法。且在诉讼之前矛盾极为尖锐、曾多次到党委政府上访的就有121件,占64.02%。如谢世伟等102人诉华奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案、覃秋等19人诉恒华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,当事人曾多次到政府上访要求政府出面协调解决,被政府列为督办案件。 3、纠纷产生时间长。在189件案件中,至法院审结案件时止,纠纷时间均在二年以上,最长的近达四年之久。如陈志强等28人诉万宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,至法院2009年8月结案时止,纠纷将近四年才得以解决。 4、原告胜诉率高。这类纠纷案件基本上均为房地产开发企业违约而引发,审理结果基本上均为原告胜诉。 5、调解难度大。在审结的189件案件中,虽然以调解方式结案的有107件,占56.61%,但法院做调解工作的过程却相当困难,一是购房者权益受到侵害,处于弱势地位,但维权的意识不减;二是售房者违反诚信原则,且善于规避法律,更擅长运用“潜规则”运作,不轻易作出让步。如谢世伟等102人诉华奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,涉及人多、案情复杂,主审法官调解不计其数,分管民商事审判工作的副院长曾三次主持调解方才促成绝大部分原告与被告达成调解协议,但仍有少数原告不同意调解。三、商品房预售合同纠纷案件的成因(一)房地产开发企业的不当履行合同行为《合同法》规定:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。但是往往有房地产开发企业法律意识不强,或为追求利益最大化,往往只从维护自身利益出发,没有严格遵守有关法律规定和合同约定来履行自己的法定义务和约定义务而造成违约。主要情况有(大多数案件的房地产开发企业有多种违约行为): 1、延期交房。房地产开发企业与购房者答签订商品房预售合同以后,明确约定了交房时间。但是由于房地产开发企业在商品房建设过程中,因资金不到位、工程进度慢等各种原因影响,造成工期延误而不能探按时交房。在189件案件中,有此违约情况的171件,占90.48%,为违约原因之最。如原告谢世伟等102人诉华奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案、陈志强等28人诉万宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案、覃秋等19人诉恒华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,主要起诉理由即为房地产开发企业延期交房引起,延期时间最长达458天。 2、延期办证。在一些商品房预售合同纠纷案件中,双方当事人在合同中约定由预售方办理房产初始登记和产权转移登记,最后为购房者办理房产证。但预售方却不按合同约定为购房者办理房产初始登记和产权转移登记手续,也不提供有关材料让购房者自行办理,致使购房者长时间未取得房产证。有此种违约行为的132件,占69.84%。问题最为突出的是华奇房地产开发有限公司,该公司于2006年与大约250人签订了商铺预售合同,约定2007年5月1日交房,交房后210天内办理好房产初始登记和产权转移登记手续。但是在2009年4月购房者向法院起诉前,房开方仍未依约办理房产初始登记,也不办理产权转移登记。有102位购房者因此向法院提起诉讼。 3、房屋存在质量问题。在部分案件中,房开方交付的房屋出现漏水、裂缝、约定设施不全等质量问题,或者不能提供质量合格的相关证明,购房者拒绝接收房屋而引起纠纷。这类案件有102件,占53.97%,主要是华奇房开公司。 4、不按合同给付租金。华奇房地产开发有限公司经业主同意,于2008年4月10日签约,由其代理将”华奇•五星国际购物广场”二楼商铺整体出租给商家做超市,并由其代收租金,然后将租金转付给业主。但华奇公司没有将租金给付业主,102位业主亦因此起诉华奇公司。 5、房屋面积不足。购房者在准备接收房屋时发现房屋面积与合同约定有误差,因此拒绝接收房屋而引起纠纷。这类原因的纠纷共有28件,占14.81%。最为突出的是万宏房地产开发有限公司交付的房屋面积均比合同约定的面积少,相差最多的达6.59平方米。图2:房地产开发企业的不当履行合同行为对比图 (二)市场准入门槛低,监管力度不足房地产开发属于高技术、高投入的行业,对经营者的资金、资质条件等方面有较高的要求。而来宾市作为新建城市,房地产市场机制不成熟,供求关系不平衡,为了加快房地产建设,房地产管理部门对房地产市场准入的条件设置还不完善,门槛设置偏低,导致一些不具备相应资金、资质条件的企业也加入到商品房预售市场中来,并引发大量纠纷,严重扰乱了商品房预售市场的秩序。有的不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式,取得了房地产经营资格,而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理,是房地产开发过程问题和纠纷较多的另一个不可忽视的因素。 1、房地产开发企业未依法律规定取得相关证明。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,作为预售方的房地产开发企业,其主体资格应具备如下条件:①预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册、在房地产管理部门取得房地产开发资质的房地产开发企业。②预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。③预售方必须取得建设工程规划许可证,这是商品房建设的前提条件。④预售方必须取得商品房预售许可证明。但是我市审理的商品房预售合同纠纷案件中,有的商品房建设项目,是政府的招商引资项目,有关部门往往对他们开辟“绿色通道”,先运作后办证,或者边运作边办证,导致其依此优势只重建设而不重完善项目的相关手续。如华奇房地产开发有限公司的“华奇•五星国际”项目,即为政府招商引资项目,至业主诉至法院时止,房开企业仍未取得(或者说未办理好)商品房预售许可证明。 2、房地产开发管理部门对商品房预售法律行为的监督不到位。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,房地产开发管理部门对开发企业的开发建设、经营过程进行监督,对违反规定未取得营业执照擅自从事开发经营的、未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的、将未经验收的房屋交付使用的、将验收不合格的房屋交付使用的、擅自预售商品房的等等行为,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处以其他处罚。但是在我们调查的案件当中,有关部门的监管力度明显不到位,先开工、预售后办证、证明不齐、违规建设、夸大宣传等现象相当严重,特别是对政府招商引资项目的监管不到位,造成商品房预售市场的混乱。(三)作为预购方的业主的法律意识不强 如前所说,来宾市房地产市场机制不成熟,供求关系不平衡,大城市早已如火如萘的房地产商业,在这里人们才刚刚从新兴的房地产业中体会到商品房带来的生活品质的提升或者无限的商机,因此购房的热情不亚于全国任何城市的居民,但购房的理性却明显不足。 1、预购者大多数法律意识淡薄,交易知识匮乏,缺乏识别预售方违法销售的能力。在商品房预售法律行为中,商品房预售不仅是房地产开发商的主要融资手段,也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下,无论从经济实力,还是从交易地位上看,相对于财雄势大的房地产预售方来说,广大商品房预购者明显处于弱势地位,预购者大多数法律意识淡薄,交易知识匮乏,更缺乏识别预售方违法销售的能力。大部分商品房预购者不具备风险防范和处理能力,也缺乏足够的承受风险的思想准备,其合法权益最容易受到侵害。如谢世伟等102人诉华奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中,所有预购者均没有验证房开方的商品房预售许可证明即与其签订预购合同,为纠纷的产生埋下了隐患。 2、过于相信广告宣传。大多数的商品房通过宣传广告促销。购房者往往是听信了广告宣传,才决定购房。有的房地产开发企业在广告宣传中大肆宣扬各种生活设施和多功能配套服务设施,而实际上,当地政府规划部门并无这些建设规划,或者仅仅是意向计划,广告中的很多项目根本不存在,购房者往往在准备接收房屋时才大呼上当,群起提起诉讼。 3、预购者购房心理不成熟。在全国房地产业方兴未艾,而我市房地产业蓬勃发展的时期,无论是住宅还是商铺,对居民们都有着相当大的吸引力,一是怀着换大房、新房改善生活质量的心愿,二是怀着购买商铺挣钱发财的梦想,在没有考察房开企业的资质信誉、楼盘质量的情况下,急于出手甚至出现竟买的现象。四、规范商品房预售的对策 (一)国家应加快房地产法律法规的立法步伐,切实加强对商品房预售购房者合法权益的保护。目前,我国房地产法律法规相对滞后,应加强房地产法律法规的立法步伐,对于保护居民商品房消费的积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。尤其是在商品房预售中,购房者所处的地位和实力远弱于开发商。因此,基于对弱小消费者的特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑,在商品房预售法律制度中应十分注意加强保护购房者的利益,预防和减少纠纷的发生。 (二)加强对商品房预售市场的整顿和规范。针对我市目前房地产市场特别是商品房预售市场的实际情况,必须切实加强房地产开发项目管理,严格执行房地产开发项目审批程序,加强项目的跟踪管理,依法查处违法、违规开发建设行为。要把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为,把不具备相关资质和资金实力的企业清退出房地产开发经营市场。要加强质量监督管理,杜绝偷工减料、粗制滥造。要规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积“短斤缺两”行为;强化合同管理,依法查处合同欺诈行为;强化竣工验收制度,切实把好交付使用关;加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为。通过专项整治,使商品房预售市场各种违法、违规行为大幅度下降,市场秩序明显好转。  (三)加快房地产中介服务行业的建设。要将房地产评估、测量等职能尽快从行政机关中剥离出来,交由中介机构承担,确保行政机关在对房地产业进行监管时的中立和超然地位。要规范房地产企业代办房产证、代缴税费等行为,通过设立预购房款专用帐户、交由房地产中介服务机构办理等,避免房地产开发企业占用、挪用购房者资金情况的出现,完善房产证的办程序。要加快实施房地产经纪人执业资格制度,积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。要加强对房地产中介服务机构的监管力度,全面清理、整顿房地产中介服务机构,依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构,确保房地产中介服务行业走上规范、有序的轨道。  (四)加强对房地产市场的监测,建立房地产市场预警预报信息系统。要通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布,建立和完善企业资质管理、信用档案管理、项目动态管理、交易登记管理等制度,为政府、企业、消费者提供商品房预售、销售、交易、租赁、抵押贷款和房地产开发企业的基本状况等信息和数据,引导房地产市场理性投资和消费。要加强对房地产市场的动态监测和管理,及时反映、发现问题,实时采取针对性措施进行调控,及时查处违规行为。  (五)加强商品房预售合同纠纷案件的审理工作,保护当事人的合法权益。人民法院要站在“保稳定、保民生、保发展”的高度,提高认识,认真及时审理好商品房预售合同纠纷案件,加大审判力度,查清案件事实,准确适用法律,以维护法律尊严,保护当事人的合法权益。要加强对审理商品房预售合同纠纷案件中遇到的新情况、新问题的调查研究,及时发现问题,分析原因,不断总结审判经验,为立法机关制订房地产法律法规提供有益的意见和建议;并及时向有关部门发出司法建议,堵塞管理漏洞。面对商品房预售合同案件数量巨增并将可能持续增长的这一特殊情况,人民法院应及时总结审判经验,增强审判和执行力量,以“公平与效率”为准则,快速准确地解决纠纷,消除社会不安定隐患,努力减少案件发生。 (六)加强法制宣传,增强当事人的法律意识,抵御风险发生。 通过对典型房地产案件的公开审理、公开宣判,新闻媒体的公开报道等方式进行广泛的法制宣传,增强人民群众的法制观念。通过宣传教育,使购房者在购房前了解相关知识,购房时进行必要的审查,在发生纠纷后能自觉运用法律武器维护自己合法权益;使房地产开发商以善良、诚实、信用的心理状态自觉、严格履行自己应承担的义务,以维护市场的正常秩序和交易安全,维护社会稳定。

上一条:来宾市多元纠纷解决机制情况的调研

版权所有:未经协议授权禁止下载使用或建立镜像
Copyright © 2012 All Rights Reserved.
浏览本网站推荐您使用IE7及以上浏览器